日本《住宅宿泊事业法》（民宿新法）详解：180天规则及适用住宅标准

2018年“住宅宿泊事业法”实施后，使任何人都能更容易地开始运营民宿。

近年来民宿数量虽有增加，但仍有许多人对其规则感到困惑。

本文旨在为考虑进入民宿运营领域的人士，清晰易懂地解读《住宅宿泊事业法》的核心内容，并介绍具体制度细则。

住宅宿泊事业法（民宿新法）的180天规则是什么？
住宅宿泊事业法的关键要点
住宅宿泊事业法常见问答（Q&A）
总结
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住宅宿泊事业法（民宿新法）的180天规则是什么？

住宅宿泊事业法（Minpaku Shinhō），通常称为“民宿新法”，于2018年6月实施。该法旨在应对民宿设施激增、邻里纠纷成为社会问题、以及访日外国游客住宿需求多样化等现状而设立。（参考：国土交通省民泊制度ポータルサイト）

虽然名称听起来复杂，但其本质是为规范常见的“民宿”安全运营而制定的规则。根据此法运营民宿是目前最主流的方式。对民宿运营感兴趣或希望有效利用闲置房产的人士，理解此法至关重要。

住宅宿泊事业法的适用对象

该法适用对象分为三类：

住宅宿泊事业者 (Minpaku Operator/Jyūtaku Shukuhaku Jigyōsha)： 指实际运营民宿的个人或公司（民宿业主）。
住宅宿泊管理業者 (Minpaku Management Business Operator/Jyūtaku Shukuhaku Kanri Gyōsha)： 指负责管理民宿日常运营的机构（运营代管公司）。
住宅宿泊仲介業者 (Minpaku Mediation Business Operator/Jyūtaku Shukuhaku Chūkai Gyōsha)： 指为民宿住宿提供中介服务的平台或公司（如预订平台运营商）。

住宅宿泊事业法的关键要点

理解该法需重点掌握两大核心制度：

年运营天数上限为180天 (180-Day Rule)：
- 根据住宅宿泊事业法运营民宿，全年作为住宿设施营业的天数不得超过180天。
- 违规后果： 若超过180天，将面临6个月以下徒刑或3万日元以下罚金。
- 制定背景： 此规则旨在防止民宿过度商业化影响酒店旅馆业，并确保其仍被视为“住宅”性质。
- 例外途径： 若希望全年（超过180天）运营，需申请旅馆业法许可，或在国家战略特别区域内运营（特区民泊）。
理解住宅宿泊事业者的业务内容：
- 事业者必须遵守法规和标准，为住客提供安全舒适的住宿环境。主要义务包括：
  - 居室面积： 确保每位住客拥有至少3.3平方米的居室面积。
  - 清洁与通风： 定期进行清洁和有效通风，保持卫生。
  - 多语言信息提供：
    - 用外语提供申报住宅内设施的使用说明。
    - 用外语提供交通出行相关信息。
  - 住客名簿管理： 制作住客名簿（含姓名、地址、职业、住宿日期；外国住客需额外记录国籍及护照号码），并自制作日起保存3年。
- 遵守意义： 这些是确保服务质量的基础要求，遵守法规有助于提升民宿的信誉和评价。
- 更多详情： 完整业务要求请参考官方指南：民泊制度ポータルサイト｜minpaku【住宅宿泊事業者編】
符合特定标准的住宅才可作民宿：
- 并非所有住宅都可直接用作民宿。需满足以下设备要求和居住要求之一：
- 设备要求： 住宅必须配备厨房、浴室、厕所、洗脸设备。缺少任何一项均不可用作民宿设施。
- 居住要求 (满足以下任意一项即可)：
  1. 现作为主要生活居所使用： 该住宅目前是某人日常生活的住所。
  2. 正在招租： 该住宅正在招募长期租户。
  3. 可随时供所有者、承租人（租客）或转租人居住： 该住宅具备随时供产权人、租客或其转租人居住的条件。
- 适用类型： 满足上述要求的独立住宅（一戸建て）或公寓（マンション等共同住宅）均可作为民宿运营。

住宅宿泊事业法常见问答（Q&A）

Q：住宅宿泊事业者的申报内容有哪些？
- A： 向都道府县知事申报时需填写内容繁多，主要包括：
  - 商号/姓名、住址
  - 民宿所在地
  - 出生年月日、性别
  - 联系方式
  - 房产编号
  - 住宅类型（独立住宅、长屋、公寓、宿舍等）
  - 住宅规模
  - （如有）事务所名称及地址
  - （如委托管理）住宅宿泊管理業者的商号及注册日期等。
- 重要提示： 申报内容务必真实准确，虚假申报将面临6个月以下徒刑或100万日元以下罚金。
Q：房东同住型与房东不同住型有何区别？
- A： 核心区别在于民宿业主是否居住在该物业内。
  - 房东同住型 (家主居住型)： 业主居住在同一住宅内，将部分空间（如单间）出租给住客。
  - 房东不同住型 (家主不在型)： 业主不居住在同一住宅内，将整个物业用作民宿。此种情况下，必须委托给注册的住宅宿泊管理業者进行日常运营管理。
- 计划运营民宿时，需明确选择哪种模式并了解其对应的义务。
Q：想运营超过180天怎么办？
- A： 如前所述，住宅宿泊事业法本身不允许超过180天的运营。可行方案有：
  1. 申请旅馆业许可： 按旅馆业法取得许可后，可全年无限制运营（需满足旅馆业更高标准）。
  2. 运营特区民泊： 在日本政府指定的国家战略特别区域内，符合条件的物业可申请全年运营的“特区民泊”。
- 重要提示： 将民宿在180天后转为月租公寓（マンスリーマンション）是常见的资产利用方式，但这并非在“民宿”名义下超过180天的运营。

总结

•住宅宿泊事业法（民宿新法）是2018年为规范民宿市场而实施的法律。
•核心制度：
1. 1.180天规则： 年运营天数严格限制在180天内，违规有罚则。
2. 2.事业者义务： 包括确保人均面积、清洁卫生、多语言服务、住客登记管理等。
3. 3.适用住宅标准： 必须满足基本设备要求（厨卫浴洗）和至少一项居住要求。
•并非所有住宅天然适合做民宿，可能需要改造以满足条件。
•地域差异： 都道府县及市区町村在细则执行上可能有地方性规定，运营前务必向当地主管部门确认。

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